1. 土地增值税
1.1. 概述
1.1.1. 土地增值税的特点
1.以转让房地产取得的增值额为征税依据。2.征税面比较广。3.采用扣除法和评估法计算增值额。（1）扣除法：一般情况下，采用扣除法计算增值额，即以纳税人转让房地产取得的收入减法定扣除项目后的余额（增值额）作为计税依据。（2）评估法：对旧房及建筑物的转让，以及税法规定的特殊情形，如隐瞒、虚报房地产成交价格，提供扣除项目金额不实，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。4.实行超率累进税率。5.实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。
1.2. 纳税义务人
1.2.1. 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
1.3. 征税范围
1.3.1. 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。
1.3.2. 征税范围的一般规定
1.3.2.1. 土地增值税的基本征税范围：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。【解释1】土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易，还包括了连同土地使用权一并交易的地上建筑物及其附着物、存量房地产的交易。【解释2】土地增值税的征税范围具有“国有”“转让”“有偿”三个关键特征。①只有国有土地使用权转让，才征土地增值税。转让集体土地使用权尚未纳入土地增值税的征税范围。②只有土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让，才征土地增值税。这里要注意两个层次的理解：第一，注意转让与出让的差异：转让土地使用权的行为征土地增值税，而出让国有土地使用权的行为不征土地增值税；这里的“土地使用权出让”是指土地使用者在政府垄断的土地一级市场，通过支付土地出让金而获得一定年限的土地使用权的行为。“土地使用权转让”是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，在土地二级市场上将土地使用权再转让的行为。第二，未转让土地使用权、房产产权（如房地产出租）不征土地增值税。③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。具体不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：a.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。b.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
1.3.2.2. 【归纳】土地增值税与增值税、契税征税范围的对比
【资料图】
1. 国有土地使用权出让
不是土地增值税征税范围是契税征税范围是增值税征税范围（免税）
2. 国有土地使用权的转让
是土地增值税征税范围是契税征税范围是增值税征税范围（转让给农业生产者用于农业生产、家庭财产分割免税）
3. 房屋买卖（含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为）
是土地增值税征税范围是契税征税范围是增值税征税范围
4. 房屋赠与（含获奖、继承方式）
土地增值税：赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是契税：法定继承、夫妻间加名变名免税；国家机关、事业单位、社会团体、军事单位、非营利性机构受赠用于规定用途免税；除此之外均纳税增值税：无偿用于公益事业或者以社会公众为对象不是；赠与直系亲属、承担直接抚养义务人或赡养义务人以及继承、受遗赠免税；上述以外均纳税
5. 房屋交换
是土地增值税征税范围（个人交换居住用房，经核实可免税）是契税征税范围（等价互换计税依据为0）是增值税征税范围
1.3.3. 征税范围的若干具体规定
1.3.3.1. 应征土地增值税的情况
（1）转让国有土地使用权（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产的买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）合作建房建成后转让的（7）房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化
1.3.3.2. 不征或暂不征收土地增值税的情况
（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（有直系亲属、承担直接赡养义务的人、公益性等范围限制）（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）抵押期内的房地产（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值（权属未变）（7）与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化
1.3.3.3. 免征或暂免征收土地增值税的情况
（1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产（4）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含20%）的（5）转让旧房作为改造安置住房房源、公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的（6）个人销售住房
